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和政府一起買(mǎi)房后,國(guó)家還有多少“妙招”等著你?

2017-08-09 10:47

“商住限購(gòu)”、“認(rèn)房又認(rèn)貸”、“貸款折扣取消”、“房屋共同共有”......對(duì)付樓市這只“灰犀?!边€能有哪些應(yīng)對(duì)之策?

 

金融機(jī)構(gòu)為了防御這種“錢(qián)收不回來(lái)”的風(fēng)險(xiǎn),想了很多辦法:給貸款投保、把貸款再次賣(mài)給別人,打包賣(mài)、分層次賣(mài)、按受益順序賣(mài)(CDS、MBS、ABS)......無(wú)論怎么賣(mài),這些衍生品都有一個(gè)共性——總在“如何緩解債務(wù)”問(wèn)題上想辦法,折騰半天房子還是以“債”的形式存在,只不過(guò)創(chuàng)造出更多的債務(wù)人分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。這么多環(huán)節(jié)中只要有一家出現(xiàn)違約,危險(xiǎn)依舊存在。

 

這時(shí)候一個(gè)叫做“REITs”的產(chǎn)品終于找到了它的用武之地。

 

買(mǎi)摩天大樓的一塊磚也是投資房地產(chǎn)啊

REITs的中文名叫做【房地產(chǎn)信托投資基金】,全稱(chēng)real estate investment trust。 從名字就可以看出它的本質(zhì)是一款基金,無(wú)論投資方式還是收益方式也和基金一模一樣,只是投資范圍變成了房地產(chǎn)行業(yè)。

 

但和基金經(jīng)理直接購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)公司的股票、債券不同,REITs投資的房地產(chǎn)必須是基金公司名下的。

 

REITs大致分為兩種類(lèi)型,第一種股權(quán)型?;鸸局苯淤I(mǎi)下商業(yè)建筑(比如公寓,購(gòu)物中心,商務(wù)辦公樓,酒店,醫(yī)院,廠房和倉(cāng)庫(kù)等等,范圍非常廣泛),其收益一般來(lái)自于轉(zhuǎn)租的租金和房產(chǎn)的增值部分,將租金作為分紅支付給投資者?,F(xiàn)有REITS中九成都采取了這種形式。

 

第二種抵押型,基金公司尋找那些資金周轉(zhuǎn)困難的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商,用房產(chǎn)抵押借錢(qián)給他們,然后通過(guò)收取借款利息支付投資者分紅。在這種形式中,基金公司雖然沒(méi)有必須支付分紅的義務(wù),但也要負(fù)擔(dān)開(kāi)發(fā)商債務(wù)違約的風(fēng)險(xiǎn),所以采取這種形式的REITs并不多見(jiàn)。

 

REITs打的口號(hào)是“帶領(lǐng)一般投資人感受不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的收益魅力”。市中心的摩天大樓我們買(mǎi)不起,但樓上27層的朝南的那塊玻璃我們還是能買(mǎi)的,基金公司通過(guò)募集大量想買(mǎi)玻璃的中小投資者來(lái)購(gòu)買(mǎi)整座大樓,反過(guò)來(lái)再為中小投資者提供了享受地產(chǎn)升值的機(jī)會(huì)。

收益狀況

  • 對(duì)于基金公司來(lái)說(shuō),可以自己投資房地產(chǎn),無(wú)論是資產(chǎn)還是收益都更好控制;

  • 對(duì)于銀行和金融市場(chǎng)來(lái)說(shuō),降低了負(fù)債率,真正做到了分散風(fēng)險(xiǎn);

  • 對(duì)于投資人來(lái)說(shuō),即使沒(méi)有動(dòng)輒上千萬(wàn)的資產(chǎn),也能分一杯羹,獲得不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)交易、租金、與增值所帶來(lái)的利潤(rùn)。同時(shí)又不需要實(shí)質(zhì)持有不動(dòng)產(chǎn)標(biāo)的,所擁有的股權(quán)可以轉(zhuǎn)讓,具有較好的變現(xiàn)性。

 

所以目前實(shí)行REITs的國(guó)家都持鼓勵(lì)態(tài)度,比如提供一些稅收優(yōu)惠等。

 

REITs的本質(zhì)是信托基金,而信托需要將未來(lái)絕大部份的盈余用作派息(通常超過(guò)90%的收益都會(huì)用于分紅)。正因如此,REITs的收益率一般高于公債,貼近股票;而另一方面由于其不動(dòng)產(chǎn)的特性,也使得在對(duì)抗通貨膨脹時(shí)特別有利。

 

近二十年來(lái),北美地區(qū)的REITs收益最佳(13.2%),歐洲次之(8.1%),亞洲REITs的平均收益最低(7.6%)。

 

高收益自然高風(fēng)險(xiǎn)

REITs的優(yōu)點(diǎn)明顯,首先是收益高,國(guó)際慣例90%以上的租金利潤(rùn)都會(huì)分給股東;其次是分散分險(xiǎn),房地產(chǎn)跟其他金融產(chǎn)品的相關(guān)性極低,符合我們一直強(qiáng)調(diào)的投資組合原則;以及流動(dòng)性強(qiáng),像買(mǎi)賣(mài)股票一樣買(mǎi)賣(mài)房子,還免稅費(fèi)用低。

 

風(fēng)險(xiǎn)也是不可忽視。

 

  • 首先房地產(chǎn)行業(yè)和國(guó)家政策總是密不可分,隨著調(diào)控措施的不斷出臺(tái),REITs也會(huì)受到政策不確定性影響。

     

  • 第二,比起公司股票和債券,房地產(chǎn)整個(gè)行業(yè)受經(jīng)濟(jì)周期變化影響更多,如果發(fā)生通貨緊縮或是面臨利率上調(diào)壓力,市場(chǎng)需求水平就會(huì)下降,租金收益下滑,影響整體回報(bào)率。

  • 第三,REITs雖說(shuō)只是買(mǎi)基金,但投資者事先需要做的功課,也和買(mǎi)一幢房子差不多了。它需要對(duì)投資標(biāo)的的地段、戶型、用途等等有非常高的了解,如果因?yàn)镽EITs流動(dòng)性強(qiáng)就隨便的瞎買(mǎi)瞎賣(mài),虧損風(fēng)險(xiǎn)也是很高的。

  • 最后,別看房?jī)r(jià)現(xiàn)在漲勢(shì)穩(wěn)定又喜人,REITs畢竟是基金的一種,并不能擔(dān)保收益。

 

 

我國(guó)REITs相關(guān)政策有望今年出臺(tái)
我國(guó)目前還沒(méi)有國(guó)際意義上的REITs產(chǎn)品。

 

比如第一家以REITs名義發(fā)行的“鵬華前海萬(wàn)科封閉式混合型投資基金”所投資的地產(chǎn)——萬(wàn)科前海企業(yè)公館所屬權(quán)并不在基金公司名下,投資者們買(mǎi)到的只是“特許經(jīng)營(yíng)權(quán)”而已。項(xiàng)目的收益權(quán)實(shí)際并沒(méi)有得到法律上的明確保護(hù),這本來(lái)就是物權(quán)法的模糊地帶,一旦出現(xiàn)問(wèn)題和極端情況,投資者連維權(quán)都找不到訴告對(duì)象。

 

我國(guó)急需的是建立REITs相關(guān)立法。從國(guó)際發(fā)展經(jīng)驗(yàn)看,REITS的法規(guī)歷程會(huì)非常艱苦。美國(guó)REITs創(chuàng)立于上世紀(jì)六十年代艾森豪威爾總統(tǒng)時(shí)期,在這個(gè)過(guò)程中間涉及到無(wú)數(shù)次法律稅法的修改,直到1965年第一家REITS上市,2000年有投資REITS的ETF成立,目前為止REITs成立51年。

 

目前國(guó)內(nèi)有信托法、信托投資公司管理辦法、信托公司基金信托管理暫行辦法等相關(guān)條例。還沒(méi)有一個(gè)真正房地產(chǎn)投資信托基金法出現(xiàn),對(duì)基金的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、資產(chǎn)運(yùn)用、收入來(lái)源、利潤(rùn)分配和稅收政策等加以明確界定和嚴(yán)格限制,致使國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)投資基金大多處于較為散亂的發(fā)展階段,缺乏統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)和經(jīng)營(yíng)守則。目前冠名“REITs”的產(chǎn)品都還處于炒作階段。

 

REITs在國(guó)內(nèi)已具備較為巨大的市場(chǎng)需求。央行采取的限制各商業(yè)銀行發(fā)放用于購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)的貸款數(shù)量等系列舉措,旨在降低日益增加的房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)。然而意圖投資房地產(chǎn)的資金始終在尋找渠道,如果僅單純地“節(jié)流”而不注意“開(kāi)源”,不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展。因此,無(wú)論是從維護(hù)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的宏觀政策角度出發(fā),還是解決房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商資金來(lái)源的微觀企業(yè)角度出發(fā),REITs在國(guó)內(nèi)已經(jīng)是呼之欲出了。

 

“不出預(yù)料的話,今年2017年會(huì)成為中國(guó)REITs的元年?!敝袊?guó)REITs聯(lián)盟秘書(shū)長(zhǎng)王剛表示,相關(guān)監(jiān)管和有關(guān)部門(mén)也在醞釀REITs所涉及的稅收優(yōu)惠安排。

 

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