“商住限購(gòu)”、“認(rèn)房又認(rèn)貸”、“貸款折扣取消”、“房屋共同共有”......對(duì)付樓市這只“灰犀?！边€能有哪些應(yīng)對(duì)之策？

金融機(jī)構(gòu)為了防御這種“錢(qián)收不回來(lái)”的風(fēng)險(xiǎn)，想了很多辦法：給貸款投保、把貸款再次賣(mài)給別人，打包賣(mài)、分層次賣(mài)、按受益順序賣(mài)（CDS、MBS、ABS）......無(wú)論怎么賣(mài)，這些衍生品都有一個(gè)共性——總在“如何緩解債務(wù)”問(wèn)題上想辦法，折騰半天房子還是以“債”的形式存在，只不過(guò)創(chuàng)造出更多的債務(wù)人分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。這么多環(huán)節(jié)中只要有一家出現(xiàn)違約，危險(xiǎn)依舊存在。

這時(shí)候一個(gè)叫做“REITs”的產(chǎn)品終于找到了它的用武之地。

但和基金經(jīng)理直接購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)公司的股票、債券不同，REITs投資的房地產(chǎn)必須是基金公司名下的。

REITs大致分為兩種類(lèi)型，第一種股權(quán)型?；鸸局苯淤I(mǎi)下商業(yè)建筑（比如公寓，購(gòu)物中心，商務(wù)辦公樓，酒店，醫(yī)院，廠房和倉(cāng)庫(kù)等等，范圍非常廣泛），其收益一般來(lái)自于轉(zhuǎn)租的租金和房產(chǎn)的增值部分，將租金作為分紅支付給投資者?，F(xiàn)有REITS中九成都采取了這種形式。

第二種抵押型，基金公司尋找那些資金周轉(zhuǎn)困難的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，用房產(chǎn)抵押借錢(qián)給他們，然后通過(guò)收取借款利息支付投資者分紅。在這種形式中，基金公司雖然沒(méi)有必須支付分紅的義務(wù)，但也要負(fù)擔(dān)開(kāi)發(fā)商債務(wù)違約的風(fēng)險(xiǎn)，所以采取這種形式的REITs并不多見(jiàn)。

REITs打的口號(hào)是“帶領(lǐng)一般投資人感受不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的收益魅力”。市中心的摩天大樓我們買(mǎi)不起，但樓上27層的朝南的那塊玻璃我們還是能買(mǎi)的，基金公司通過(guò)募集大量想買(mǎi)玻璃的中小投資者來(lái)購(gòu)買(mǎi)整座大樓，反過(guò)來(lái)再為中小投資者提供了享受地產(chǎn)升值的機(jī)會(huì)。

收益狀況

所以目前實(shí)行REITs的國(guó)家都持鼓勵(lì)態(tài)度，比如提供一些稅收優(yōu)惠等。

REITs的本質(zhì)是信托基金，而信托需要將未來(lái)絕大部份的盈余用作派息（通常超過(guò)90%的收益都會(huì)用于分紅）。正因如此,REITs的收益率一般高于公債，貼近股票；而另一方面由于其不動(dòng)產(chǎn)的特性，也使得在對(duì)抗通貨膨脹時(shí)特別有利。

近二十年來(lái),北美地區(qū)的REITs收益最佳(13.2%),歐洲次之(8.1%),亞洲REITs的平均收益最低(7.6%)。

REITs的優(yōu)點(diǎn)明顯，首先是收益高，國(guó)際慣例90%以上的租金利潤(rùn)都會(huì)分給股東；其次是分散分險(xiǎn)，房地產(chǎn)跟其他金融產(chǎn)品的相關(guān)性極低，符合我們一直強(qiáng)調(diào)的投資組合原則；以及流動(dòng)性強(qiáng)，像買(mǎi)賣(mài)股票一樣買(mǎi)賣(mài)房子，還免稅費(fèi)用低。

但風(fēng)險(xiǎn)也是不可忽視。

比如第一家以REITs名義發(fā)行的“鵬華前海萬(wàn)科封閉式混合型投資基金”所投資的地產(chǎn)——萬(wàn)科前海企業(yè)公館所屬權(quán)并不在基金公司名下，投資者們買(mǎi)到的只是“特許經(jīng)營(yíng)權(quán)”而已。項(xiàng)目的收益權(quán)實(shí)際并沒(méi)有得到法律上的明確保護(hù)，這本來(lái)就是物權(quán)法的模糊地帶，一旦出現(xiàn)問(wèn)題和極端情況，投資者連維權(quán)都找不到訴告對(duì)象。

我國(guó)急需的是建立REITs相關(guān)立法。從國(guó)際發(fā)展經(jīng)驗(yàn)看，REITS的法規(guī)歷程會(huì)非常艱苦。美國(guó)REITs創(chuàng)立于上世紀(jì)六十年代艾森豪威爾總統(tǒng)時(shí)期，在這個(gè)過(guò)程中間涉及到無(wú)數(shù)次法律稅法的修改，直到1965年第一家REITS上市，2000年有投資REITS的ETF成立，目前為止REITs成立51年。

目前國(guó)內(nèi)有信托法、信托投資公司管理辦法、信托公司基金信托管理暫行辦法等相關(guān)條例。還沒(méi)有一個(gè)真正房地產(chǎn)投資信托基金法出現(xiàn)，對(duì)基金的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、資產(chǎn)運(yùn)用、收入來(lái)源、利潤(rùn)分配和稅收政策等加以明確界定和嚴(yán)格限制，致使國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)投資基金大多處于較為散亂的發(fā)展階段，缺乏統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)和經(jīng)營(yíng)守則。目前冠名“REITs”的產(chǎn)品都還處于炒作階段。

REITs在國(guó)內(nèi)已具備較為巨大的市場(chǎng)需求。央行采取的限制各商業(yè)銀行發(fā)放用于購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)的貸款數(shù)量等系列舉措，旨在降低日益增加的房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)。然而意圖投資房地產(chǎn)的資金始終在尋找渠道，如果僅單純地“節(jié)流”而不注意“開(kāi)源”，不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展。因此，無(wú)論是從維護(hù)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的宏觀政策角度出發(fā)，還是解決房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商資金來(lái)源的微觀企業(yè)角度出發(fā)，REITs在國(guó)內(nèi)已經(jīng)是呼之欲出了。

“不出預(yù)料的話，今年2017年會(huì)成為中國(guó)REITs的元年?！敝袊?guó)REITs聯(lián)盟秘書(shū)長(zhǎng)王剛表示，相關(guān)監(jiān)管和有關(guān)部門(mén)也在醞釀REITs所涉及的稅收優(yōu)惠安排。

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