講師介紹

楊 建 榮

• 蘇州大學法學碩士

• 北京某融資擔保有限公司總經(jīng)理

• 北京那融律師事務所主任

課程亮點

1、邏輯清晰：風險點，產(chǎn)生風險原因以及規(guī)避手段，課程邏輯清晰，結構合理。

2、分析透徹：老師作為一個有豐富經(jīng)驗的律師，對問題的分析直達根本，有一種頓悟的感覺。

你將獲得

1、購買法拍房的常見風險

2、購買法拍房規(guī)避風險的方式

3、對待法拍房中介要謹慎，圈套較多

課程內(nèi)容

本節(jié)課程是整個課程的核心部分，重點講解購買法拍房存在的風險以及應對方法，以下會對風險及規(guī)避方法進行詳細的介紹。

一、競拍失敗風險

競拍失敗也是一種風險？

首先，購買法拍房會占用保證金，一旦競拍失敗，保證金占用成本較高，因為法拍房拍賣是在互聯(lián)網(wǎng)平臺上進行的，由于銀行限額問題，參與競拍者都會提前將保證金存入賬戶，占用時間較長，如果是高價房產(chǎn)，成本極高。

其次，機會成本，一旦決定對某一房產(chǎn)進行競拍就很少有精力關注其他房產(chǎn)，資金問題，限購問題，時間問題都會涉及。

再次，心理挫敗感，在對競拍房產(chǎn)進行選擇時，一定會傾注心血，一旦決定競拍會對房產(chǎn)產(chǎn)生情感，競拍失敗帶來的心理挫敗感，不能忽視。

怎樣規(guī)避？

1. 提前了解二手房和法拍房市場行情；

2. 實地了解房屋環(huán)境，戶型和裝修等情況；

3. 對房屋成交大概價格進行預測，制定競拍方案。

二、費用超預算風險

物業(yè)費，取暖費，水電氣費，稅的問題

尤其高端物業(yè)的費用較高，如果沒有提前了解費用情況會導致費用超預算的情況出現(xiàn)。

在進行競拍時，如果沒有仔細看公告，稅如果需要買方全額承擔的話也會導致費用超預算情況出現(xiàn)。

如果只是超出預算較少金額進行補足即可，但是如果金額巨大，非?？赡軐е赂偱暮筮`約。

規(guī)避方法：

提前進行調(diào)查，通過物業(yè)等服務機構對費用情況進行摸底；

查詢當?shù)卣?，如兩限房，?jīng)濟適用房等特殊房產(chǎn)有相關的房地產(chǎn)政策，一定要提前確認。

三、過戶風險

最重要的就是限購問題，外地法院拍賣本地房產(chǎn)不限購這一條僅在個別時候，個別地區(qū)有效，一定要仔細閱讀公告，確認購房資格后再進行拍賣。

規(guī)避方法：

1. 提前了解所在城市限購政策，最好提前去有關窗口咨詢；

2. 自然人代理人問題，提前認真研讀公告中關于代理人的規(guī)定，提前準備資料。

四、悔拍風險，悔拍的后果

1. 交納的保證金不予退還，依次用于支付拍賣產(chǎn)生的費用損失、彌補重新拍賣價款低于原始拍賣價款的差價、沖抵本案被執(zhí)行人的債務及與拍賣相關的被執(zhí)行人的債務。

2. 悔拍后重新拍賣的，原買受人不得參加競買。重新拍賣的成交價低于原拍賣價款的，該差價與原拍賣傭金及實際產(chǎn)生的費用，一并由原買受人承擔，從原買受人預交的保證金中扣除?？鄢ＷC金數(shù)額不足的，由原買受人補交；拒不補交的，強制執(zhí)行。

3. 無正當理由悔拍不排除對個人征信所造成不利后果。

規(guī)避方法：審慎參拍、專業(yè)化調(diào)查、有計劃出價，制定競拍方案。

適合人群

機構客戶經(jīng)理：能夠拓展眼界，了解較為冷門的房產(chǎn)相關知識，為客戶提供更加全面的服務。

高凈值客戶：了解另類房產(chǎn)購買途徑，能夠為自己的提供更多選擇。

有購房需求人群：為不滿足限購政策人群提供購房新途徑，為有購房需求者提供新選擇，選對了可以節(jié)約購房成本。