講師介紹

楊 建 榮

• 蘇州大學(xué)法學(xué)碩士

• 北京某融資擔(dān)保有限公司總經(jīng)理

• 北京那融律師事務(wù)所主任

課程亮點(diǎn)

1、邏輯清晰：風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)原因以及規(guī)避手段，課程邏輯清晰，結(jié)構(gòu)合理。

2、流程梳理：清晰梳理了法拍房的購買流程及注意事項(xiàng)。

3、分析透徹：老師作為一個(gè)有豐富經(jīng)驗(yàn)的律師，對(duì)問題的分析直達(dá)根本，有一種頓悟的感覺。

你將獲得

1、法拍房購買注意事項(xiàng)

2、法拍房購買流程

3、購買法拍房的主要風(fēng)險(xiǎn)及規(guī)避手段

課程內(nèi)容

一、什么是法拍房

法拍房是法院拍賣的房產(chǎn)的簡稱，指被法院強(qiáng)制執(zhí)行拍賣的房屋，當(dāng)債務(wù)人無力履行債務(wù)時(shí)，被債權(quán)人經(jīng)由各種司法程序向法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，將債務(wù)人名下財(cái)產(chǎn)拍賣，以拍賣所得價(jià)金滿足債權(quán)，在此過程中被拍賣的房子就是所謂的法拍房。

法拍房的優(yōu)點(diǎn)：

1. 價(jià)格優(yōu)勢：法院進(jìn)行第一次拍賣時(shí)一般起拍價(jià)是評(píng)估價(jià)的七折。

當(dāng)然也有特殊情況，比如，起拍價(jià)為議價(jià)或者競價(jià)人數(shù)非常多，且多為有意購買的競爭者，法拍房就沒有價(jià)格優(yōu)勢了。

2. 稅費(fèi)優(yōu)勢：法拍房是特殊的二手房交易，稅費(fèi)一般按照規(guī)定來支付，買方只承擔(dān)買方稅。

3. 無中介費(fèi)：法院通過公開渠道發(fā)布信息，不需要支付中介費(fèi)。

4. 有司法機(jī)關(guān)背書：交易安全性有保障，過戶容易。

二、法拍房的主要風(fēng)險(xiǎn)及規(guī)避手段

本節(jié)課程是整個(gè)課程的核心部分，重點(diǎn)講解購買法拍房存在的7種風(fēng)險(xiǎn)以及應(yīng)對(duì)方法。

1、競拍失敗風(fēng)險(xiǎn)

購買法拍房會(huì)占用保證金，一旦競拍失敗，保證金占用成本較高，因?yàn)榉ㄅ姆颗馁u是在互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)上進(jìn)行的，由于銀行限額問題，參與競拍者都會(huì)提前將保證金存入賬戶，占用時(shí)間較長，如果是高價(jià)房產(chǎn)，成本極高。

機(jī)會(huì)成本，一旦決定對(duì)某一房產(chǎn)進(jìn)行競拍就很少有精力關(guān)注其他房產(chǎn)，資金問題，限購問題，時(shí)間問題都會(huì)涉及。

心理挫敗感，在對(duì)競拍房產(chǎn)進(jìn)行選擇時(shí)，一定會(huì)傾注心血，一旦決定競拍會(huì)對(duì)房產(chǎn)產(chǎn)生情感，競拍失敗帶來的心理挫敗感，不能忽視。

怎樣規(guī)避？

a. 提前了解二手房和法拍房市場行情；

b. 實(shí)地了解房屋環(huán)境，戶型和裝修等情況；

c. 對(duì)房屋成交大概價(jià)格進(jìn)行預(yù)測，制定競拍方案。

2、費(fèi)用超預(yù)算風(fēng)險(xiǎn)

物業(yè)費(fèi)，取暖費(fèi)，水電氣費(fèi)，稅的問題

尤其高端物業(yè)的費(fèi)用較高，如果沒有提前了解費(fèi)用情況會(huì)導(dǎo)致費(fèi)用超預(yù)算的情況出現(xiàn)；

在進(jìn)行競拍時(shí)，如果沒有仔細(xì)看公告，稅如果需要買方全額承擔(dān)的話也會(huì)導(dǎo)致費(fèi)用超預(yù)算情況出現(xiàn)；

如果只是超出預(yù)算較少金額進(jìn)行補(bǔ)足即可，但是如果金額巨大，非?？赡軐?dǎo)致競拍后違約。

規(guī)避方法：

提前進(jìn)行調(diào)查，通過物業(yè)等服務(wù)機(jī)構(gòu)對(duì)費(fèi)用情況進(jìn)行摸底；

查詢當(dāng)?shù)卣撸鐑上薹?，?jīng)濟(jì)適用房等特殊房產(chǎn)有相關(guān)的房地產(chǎn)政策，一定要提前確認(rèn)。

3、過戶風(fēng)險(xiǎn)

最重要的就是限購問題，外地法院拍賣本地房產(chǎn)不限購這一條僅在個(gè)別時(shí)候，個(gè)別地區(qū)有效，一定要仔細(xì)閱讀公告，確認(rèn)購房資格后再進(jìn)行拍賣。

規(guī)避方法：

1. 提前了解所在城市限購政策，最好提前去有關(guān)窗口咨詢；

2. 自然人代理人問題，提前認(rèn)真研讀公告中關(guān)于代理人的規(guī)定，提前準(zhǔn)備資料。

4、悔拍風(fēng)險(xiǎn)

悔拍的后果

a.交納的保證金不予退還，依次用于支付拍賣產(chǎn)生的費(fèi)用損失、彌補(bǔ)重新拍賣價(jià)款低于原始拍賣價(jià)款的差價(jià)、沖抵本案被執(zhí)行人的債務(wù)及與拍賣相關(guān)的被執(zhí)行人的債務(wù)。

b.悔拍后重新拍賣的，原買受人不得參加競買。重新拍賣的成交價(jià)低于原拍賣價(jià)款的，該差價(jià)與原拍賣傭金及實(shí)際產(chǎn)生的費(fèi)用，一并由原買受人承擔(dān)，從原買受人預(yù)交的保證金中扣除?？鄢ＷC金數(shù)額不足的，由原買受人補(bǔ)交；拒不補(bǔ)交的，強(qiáng)制執(zhí)行。

c.無正當(dāng)理由悔拍不排除對(duì)個(gè)人征信所造成不利后果。

規(guī)避方法：審慎參拍、專業(yè)化調(diào)查、有計(jì)劃出價(jià)，制定競拍方案

5、騰房風(fēng)險(xiǎn)

騰房問題，可以說是法拍房購買中遇到的最大的問題。

常見有房主賴著不走占房，還有第三方占房，第三方占房多為租賃方式。

規(guī)避方法：提前調(diào)查，詢問案件法官及法服機(jī)構(gòu)，了解房主配合度。

建議：

房主占房的，如果房主沒有其他住房，拍賣所得中會(huì)有一部分資金用來支付房主的租金，讓房主能夠有住所。無法院依據(jù)的，申請(qǐng)法院強(qiáng)制騰退、訴訟；

第三方占房的，有一些為一次性付清多年租金，可以調(diào)查租房合同真實(shí)性，采取訴訟、自力救濟(jì)、刑事報(bào)案、自訴等騰房。

6、租賃風(fēng)險(xiǎn)

有些房產(chǎn)存在真實(shí)的長期租賃合同，競拍成功后也無法入住；“買賣不破租賃”。

a. 抵押之前租賃的，租賃優(yōu)先。抵押登記之后租賃的，抵押優(yōu)先。租賃優(yōu)先時(shí)，帶租拍賣；

b. 租賃權(quán)與處置權(quán)不是一個(gè)概念，享有租賃權(quán)不能排除拍賣，即使適用“買賣不破租賃”，也應(yīng)帶租拍賣；

c. 判斷“買賣不破租賃”的關(guān)鍵點(diǎn)：租賃協(xié)議時(shí)間早于抵押、承租人實(shí)際占有、租金繳納符合常理（抵債的不適用）、租期和租金交納符合常理。

7、落戶風(fēng)險(xiǎn)

競拍成功之后房租有戶口掛靠，無法落戶。

規(guī)避：拍賣之前調(diào)查，目前大多數(shù)派出所禁止無房本查詢戶口情況，法院執(zhí)行局不處理戶口問題。

可間接調(diào)查，看房主身份證地址、房主有無其他住房，是否配合遷戶等；

可以在拿到房產(chǎn)證以后到戶籍所在地的派出所進(jìn)行登記申請(qǐng)，之前房屋所占用戶口信息直接為空掛戶。

三、購買法拍房模擬演練

1. 確定意向房屋

a. 主要法拍平臺(tái)：京東拍賣、阿里拍賣、融E購司法拍賣平臺(tái)、北京產(chǎn)權(quán)交易所司法拍賣網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)；

b. 選房和調(diào)查。

按意愿篩選房屋：利用網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)篩選房屋，可以通過一些中介機(jī)構(gòu)的平臺(tái)看匯總信息，免去跨平臺(tái)看房的困擾；

實(shí)地看房、調(diào)查：認(rèn)真研討公告、查看房屋詳情；

委托第三方調(diào)查：網(wǎng)絡(luò)調(diào)查，電話調(diào)查，實(shí)地調(diào)查。

2. 參與競拍

a. 報(bào)名參與競拍后按網(wǎng)站提示繳納保證金；

b. 開拍后也可以報(bào)名參拍；

c. 注意各銀行向拍賣平臺(tái)轉(zhuǎn)賬的限額問題，建議提前繳納保證金，以免錯(cuò)過競拍；

d. 開拍后注意出價(jià)金額，避免烏龍；

e. 保持冷靜，按競拍方案出價(jià)，避免悔拍。

3. 拍賣成交及過戶

4. 收房

適合人群

機(jī)構(gòu)客戶經(jīng)理：能夠拓展眼界，了解較為冷門的房產(chǎn)相關(guān)知識(shí)，為客戶提供更加全面的服務(wù)。

高凈值客戶：了解另類房產(chǎn)購買途徑，能夠?yàn)樽约旱奶峁└噙x擇。

有購房需求人群：為不滿足限購政策人群提供購房新途徑，為有購房需求者提供新選擇，選對(duì)了可以節(jié)約購房成本。