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人口凈流出、生育率下降為什么沒能阻止一線城市房價飆升?

熱門金庫君 2021-03-11 17:02

摘要

一線城市的房價走勢為何與茅臺市值呈現(xiàn)出高度相關(guān)?

2021年2月,百城新建住宅均價15884元/平方米,環(huán)比上漲0.20%,漲幅較上月收窄0.17個百分點;同比上漲4.01%。百城二手住宅均價15585元/平方米,環(huán)比上漲0.28%,漲幅較上月收窄0.04個百分點;同比上漲3.30%。

當前,銀行系統(tǒng)在參考日本房地產(chǎn)泡沫破裂帶來的慘痛教訓后,已將房貸等設(shè)為重要金融風險源。一線城市的房價有泡沫嗎?為什么生育率下降、人口凈流出,一線城市房價反倒持續(xù)走高?

 

房價持續(xù)上漲,銀行“嚴堵”房貸風險

 

近日,全國多地圍堵“消費貸、經(jīng)營貸流入樓市”的消息引發(fā)市場熱議。在銀行監(jiān)管系統(tǒng)的強力督促下,一些銀行已開始向炒房客催發(fā)提前還款告知函。

告知函稱,由于借款人未履行借款合同中“貸款用途”的相關(guān)規(guī)定,銀行宣布合同貸款提前到期,要求借款人限時歸還全部貸款本息。并且,如果借款人在催款日期未歸還全部貸款本息,貸款逾期產(chǎn)生的罰息由借款人支付;銀行有權(quán)對其進行法律訴訟,并采取財產(chǎn)保全措施。

據(jù)了解,最近一段時間以來,各家銀行的房貸利率普遍維持在5%以上。監(jiān)管層將體量不等的銀行分成了4檔、設(shè)定了不同的房貸紅線(一是對個人住房貸款占比設(shè)定了上限、二是對房地產(chǎn)行業(yè)貸款占比設(shè)定了上限),這導致許多“踩線”銀行不得不暫停了旗下銀行網(wǎng)點的新增房貸。 在正規(guī)房貸申請被堵的情況下,有些人便聯(lián)合中介巧妙設(shè)計、隱藏資金流向,利用消費貸、經(jīng)營貸資金來購房。

去年為應(yīng)對疫情沖擊,金融系統(tǒng)對實體經(jīng)濟讓利1.5萬億元,這導致部分經(jīng)營貸利率要顯著低于房貸利率,因此曲線貸款購房的策略可能獲得更低的貸款利率。 OECD的數(shù)據(jù)顯示,中國房價2020年在上漲了4.1%。

從新房表現(xiàn)來看,一線城市在疫情下表現(xiàn)出較強韌性,疫情受控后住房市場快速回暖,一線城市新建商品住宅價格指數(shù)同比增幅從2020年4月和5月年內(nèi)低位的2.9%持續(xù)擴張至10月的年內(nèi)高位的4.1%,隨后收窄至12月的3.9%。

另外,一線城市二手房出售掛牌價指數(shù)同比增幅由2020年2月的0.4%持續(xù)擴大至12月的5.7%;二、三線城市二手房價同比增幅則在5月開始平穩(wěn)上升走勢。Wind的樣板數(shù)據(jù)顯示,一線城市的房價漲幅顯著高于二三線城市。

 

 

參考日美博弈中日本房地產(chǎn)泡沫破裂帶來的慘痛教訓,我國銀行系統(tǒng)已將房地產(chǎn)領(lǐng)域設(shè)為巨大金融風險源。銀保監(jiān)會主席郭樹清在國新辦新聞發(fā)布會上表示,房地產(chǎn)領(lǐng)域的核心問題還是泡沫比較大,金融化泡沫化傾向比較強,是金融體系最大灰犀牛。

上世紀70-80年代,日美在貿(mào)易、金融等諸多領(lǐng)域出現(xiàn)摩擦。1985年,為解決美國巨額貿(mào)易赤字,美國、日本、德國、法國以及英國簽署廣場協(xié)議,五國政府聯(lián)合干預(yù)外匯市場帶動美元貶值。廣場協(xié)議后,日本積極配合美元貶值,日元一路升值成為主旋律,受益于匯率升值-資本流入-價值邏輯重估,日本房地產(chǎn)價格相應(yīng)走高。

另外,由于股債匯市場的資產(chǎn)重估帶動了居民財富的膨脹,房地產(chǎn)的金融屬性也逐步凸顯,其有良好的保值屬性,是優(yōu)秀的抵押品和投資品,居民財富效應(yīng)下進一步促進了對房地產(chǎn)的配置需求,房地產(chǎn)價格也繼續(xù)飆升。同時,居民貸款加杠桿買房也助推房價走高,家庭住宅新增貸款在1987年左右顯著抬升。在這一階段,日本房價顯著上漲并呈現(xiàn)出泡沫化特征,最終日央行的連續(xù)加息導致泡沫破裂。

房地產(chǎn)泡沫破裂后,日本經(jīng)濟增長陷入長期低迷,泡沫破裂引起的債務(wù)通縮壓力導致通脹持續(xù)低迷,日本社會出現(xiàn)了顯著的消費降級。

 

生育率持續(xù)走低,一線城市地產(chǎn)優(yōu)勢凸顯

 

許多看空未來我國房價走勢的專家有兩大依據(jù):一是我國城鎮(zhèn)化率在2019年已達到60.6%,未來上升空間有限;二是我國居民生育意愿不足、生育率持續(xù)較低,人口減少無法支撐房價走高。

近些年來,“我國城鎮(zhèn)化率已處于增長天花板”、“房企唱苦喊著活下去”已是老生常談,而房價和房企股價卻悄悄地在節(jié)節(jié)攀升。

另從生育率方面來看,根據(jù)世界銀行數(shù)據(jù),我國總和生育率總體呈現(xiàn)下降趨勢,我國總和生育率在上世紀六十年代為6.1左右,但在上世紀80年代下降至2.6左右,并從上世紀末至今處于1.59至1.69的低位,體現(xiàn)我國近年來居民生育意愿不足。

需要說明的是,總和生育率達到2.1,就是一位母親一生要生2.1個孩子,才能保證新出生的人口不少于同期的死亡人口,人口總數(shù)不會隨著世代更替而下降。

那么生育率下降會導致房價走低嗎?在一線城市,答案是否定的。2010-2016年間,洛杉磯25-29歲女性生育率大幅下降16.8%(29-44歲整體生育率下降9.3%),但同期房價卻大幅上漲31%;2010-2016年間,紐約25-29歲女性生育率下降19.5%(29-44歲整體生育率下降6.7%),但房價上漲幅度高達51.7%。 除美國外,英國倫敦的房價變化也表現(xiàn)出相同的規(guī)律,2010-2018年間,倫敦房價累計上漲69%,而倫敦的整體生育率卻下降近14%。 根據(jù)美國學術(shù)機構(gòu)研究,在美國房價和生育率的關(guān)系中,房價更多表現(xiàn)為原因,生育率更多表現(xiàn)為結(jié)果。

根據(jù)美國Zillow統(tǒng)計,如果一個縣或城市的房價漲幅高于平均水平10%,則對應(yīng)生育率普遍下降1.5%,這一現(xiàn)象在一線城市中表現(xiàn)尤為明顯, 2017年以后,北京、上海開始出現(xiàn)常住人口凈流出,2017年、2018年北京常住人口分別減少2.2萬和16.5萬人,上海也分別在2015年和2017年減少10.4萬和1.4萬常住人口。

即便如此,兩地房價仍常面臨較強的上行壓力。 浙商證券認為,未來一線城市房價上漲壓力不能看人口凈變化,而要看高收入群體人口凈變化。浙商證券的計算數(shù)據(jù)顯示,近幾年北京、上海城鎮(zhèn)人均可支配收入與全國城鎮(zhèn)人均可支配收入比值持續(xù)上行,正是由于高收入群體仍然維持凈流入,其旺盛需求及購房能力推動城市房價上行。

 

 

對于高房價,有許多旁觀者疑惑:“房價已經(jīng)這么高,未來誰會來接盤?”事實上,這種擔心有些杞人憂天,不同價位的房產(chǎn)對應(yīng)著財力不同的圈層,不同價位的房產(chǎn)也只會在不同圈層中內(nèi)部流轉(zhuǎn)。 從房產(chǎn)銷售的角度來看,目標客戶是極其有限的,一線城市房產(chǎn)的目標客戶便是高凈值人群。資產(chǎn)配置方面,一線城市房產(chǎn)具備核心資產(chǎn)的金融屬性,可作為保值增值標的,是高凈值人群財富管理的重要方式。浙商證券發(fā)現(xiàn)的一個有趣的現(xiàn)象剛好反映了一線城市房產(chǎn)的金融屬性,即一線城市的房價走勢和茅臺市值呈現(xiàn)出高度正相關(guān)。

 

 

浙商證券認為,當前我國房地產(chǎn)市場仍處于成長期,需求相對旺盛且持續(xù)大于供給,一線城市房價的上漲本質(zhì)是供需缺口,高技術(shù)高收入人群持續(xù)的凈流入決定了一線城市的房地產(chǎn)需求具有持續(xù)性,單純壓制需求的調(diào)控政策效果較差,主因在于政策并未本質(zhì)上的導致需求滅失,只是導致需求后置,人口持續(xù)流入會使得需求釋放后,潛在購房需求會迅速釋放導致一線城市房價快速漲價,因此穩(wěn)定一線城市房價的關(guān)鍵在于擴大供給。

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責任編輯: 金老師

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