2013年以來，關(guān)于中國房地產(chǎn)市場見頂?shù)呐袛嗖唤^于耳；但此后數(shù)年至今，中國房地產(chǎn)一直保持著有韌性的增長。以人口結(jié)構(gòu)、人口流動等客觀數(shù)據(jù)、結(jié)合日韓兩國的房價發(fā)展趨勢來看，我國房價還將長期維持增長。

那么，哪些城市的房產(chǎn)可否作為長期剛需進(jìn)行投資？

我國房價遠(yuǎn)未見頂、低增速持續(xù)至2029年以后

我國在2019年完成人均GDP突破1萬美元后，正快速挺進(jìn)發(fā)達(dá)國家的行列。經(jīng)濟高速發(fā)展的另一面是，我國的總和生育率也經(jīng)歷了快速下降。以發(fā)達(dá)國家作為參考對比，我國的總和生育率由6降低到2.1以下僅用了24年，其速度僅低于用了23年的韓國，而英美等發(fā)達(dá)國家普遍用了上百年時間。

5月中旬，隨著第七次全國人口普查數(shù)據(jù)的公布，各種關(guān)于“生育率下降”、“人口增速或?qū)⒂瓉砉拯c”、“人口紅利見頂”的輿論便屢見不鮮。 受人口變化影響最大、最直接的便是房地產(chǎn)市場，人口數(shù)量決定著住房需求。具體來看，人口多寡對應(yīng)住房需求的大?。蝗丝诘膮^(qū)域分布和流動趨勢是房企投資布局的重要因素；人口的年齡結(jié)構(gòu)也藏著房地產(chǎn)商機。

從房價的成長周期來看，除了城鎮(zhèn)化率，適齡購房人口也是一項關(guān)鍵因素。就住房需求而言，一般將25至44歲或49歲年齡段人口作為適齡購房人口。因此，某地區(qū)內(nèi)城鎮(zhèn)化率的高低和適齡購房人口的多寡直接影響著該區(qū)域的房價。 2020年我國的城鎮(zhèn)化率化為63.9%，對比之下，多數(shù)發(fā)達(dá)國家的城鎮(zhèn)化率在2018年已超過80%、日本更是高達(dá)91.62%。

參考與我國人口趨勢相近的日韓兩國，可以明顯發(fā)現(xiàn)，當(dāng)城鎮(zhèn)化率到達(dá)70%-75%后，兩國住宅新開工面積見頂、快速城市化階段的結(jié)束。 快速城市化結(jié)束后，房地產(chǎn)支撐由首次購房人群換成了改善性購房人群，房價由高增長切換至低增長。日本的首次購房人群于1976年見頂，改善性需求第一次見頂是在12年后的1988年，而房價在3年后的1991年才見頂，歷經(jīng)15年之久。

韓國首次購房人群于1992年見頂，改善性購房人群第一次見頂是在16年后的2008年，但房價仍然保持低增，尚未出現(xiàn)首次見頂。 同樣參照上述見頂時間，華創(chuàng)證券判斷中國房價增速的切換發(fā)生在首次購房人口比例見頂（2019）前后，而此后房價的低增長有望維持10年以上。

一、二線城市房產(chǎn)仍是投資剛需？

中國房價的總體走勢或?qū)⒕S持低增速，而各座城市的房價趨勢在人口流動的作用下已顯現(xiàn)出差距。 第七次人口普查數(shù)據(jù)顯示，從2010到2020年，廣東人口增加最多，10年增加了2171萬、年均復(fù)合增速1.91%；黑龍江、吉林人口減少最多，10分別減少了646,39萬和337.94萬，年均復(fù)合減速分別為1.83%和1.31%。 對應(yīng)到房價趨勢來說，廣東東莞的二手房均價由2011年底的6451元/平米增長至近期的21658元/平米，漲幅為2倍有余。

而東北兩座省會城市的房價僅收獲了相對微弱的漲幅，哈爾濱的二手房均價由2011年底的7215元/平米增長至近期的8944元/平米、長春的二手房均價由2011年底的6981元/平米增長至近期的9165元/平米。

除了淺層的人口流動會導(dǎo)致房價趨勢分化外，高收入、高技術(shù)、高學(xué)歷等優(yōu)秀人才的涌入更會導(dǎo)致一座城市的房價走高。 從房地產(chǎn)投資的角度來看，北京五環(huán)內(nèi)和上海外環(huán)里是絕對的“剛需資產(chǎn)”。

上述地段內(nèi)的房產(chǎn)無論何時均有投資價值，其升值空間是毋庸置疑的、漲幅收益只是有長、短期之分罷了。 浙商證券認(rèn)為，在大城大國背景下，超大、特大城市的高收入人群推升地產(chǎn)需求。短期來看，凈流入的高收入人群有較強的首套剛需或配置需求；長期來看，高收入人群還會帶來改善型需求、養(yǎng)老度假等差異化地產(chǎn)需求。 因此，高收入人群規(guī)模的增加持續(xù)推升一線城市的地產(chǎn)熱度，成為決定一線城市房價的核心變量，這也可以解釋“為什么2017年后北京、上海常住人口出現(xiàn)凈流出后，房價依舊持續(xù)上行”。

除了北、上、廣、深外，杭州、成都、武漢等二線城市也已具備上述“人才引進(jìn)優(yōu)勢”。以成都為例，2004年10月底，李嘉誠旗下的和記黃埔以21.35億元總價，拿下成都南城都匯項目，成交樓面價僅1030元/平米。到2016年時，該項目的房價為1.2萬/平米-1.6萬元/平米；時至2020年，該區(qū)域房價漲到2.3萬/平米-2.5萬元/平米。 因此，在討論一座城市的房產(chǎn)可否作為投資剛需時，不妨參考一下它的人口流入情況和“人才流入”情況。

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