近日，因部分理財產(chǎn)品到期未兌付，多位投資者趕往恒大集團總部，就恒大財富相關問題進行線下維權(quán)對話。 9月13日，為解決、投資產(chǎn)品兌付問題，恒大方面已公布三種兌付方案供投資者選擇，分別為：現(xiàn)金分期兌付、實物資產(chǎn)兌付、沖抵購房尾款兌付，投資者可從三種方案中選擇其中一種兌付，或者組合任意兩種及三種方案兌付。 并且，恒大否認關于公司的破產(chǎn)謠言。

針對網(wǎng)絡上近日出現(xiàn)的有關恒大破產(chǎn)重組的言論，恒大集團回應稱完全失實。恒大方面表示，公司目前確實遇到了前所未有的困難，但公司堅決履行企業(yè)主體責任，全力以赴復工復產(chǎn)，保交樓，想盡一切辦法恢復正常經(jīng)營，全力保障客戶的合法權(quán)益。

恒大上半年虧損超63億 花旗下調(diào)未來收益預期

從經(jīng)營層面來看，恒大的營收主要由四部分構(gòu)成，即房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)投資、物業(yè)管理及其他業(yè)務，房地產(chǎn)是其中的核心權(quán)重項。2020年中國恒大錄得營業(yè)收入5072.5億元，其中房地產(chǎn)部分收入4945.5億元、物業(yè)投資收入12.8億元、物業(yè)管理收入65.6億元。 2020年全年，恒大實現(xiàn)毛利潤1226.1億元、凈利潤314.0億元，但2021年或?qū)⒊蔀楹愦蠼?jīng)營轉(zhuǎn)折的關鍵年。

2021年上半年，57家A+H物業(yè)管理上市公司中，恒大物業(yè)以79億元的營收、19億元的凈利潤位列行業(yè)第二；恒大物業(yè)在管面積同比增加近80%，規(guī)模超4.5億㎡，位列行業(yè)第一；未來的合約面積規(guī)模約8億㎡，位列行業(yè)第二。

而不得不提的是，恒大物業(yè)的服務對象基本為自家開發(fā)的房地產(chǎn)項目。截止到今年上半年，其第三方在管面積占比約為30%，遠低于世茂、保利等物業(yè)公司。

在恒大的營收體系內(nèi)，恒大物業(yè)規(guī)模太小、且嚴重依附于恒大地產(chǎn)。若恒大地產(chǎn)的基本盤崩塌，恒大物業(yè)很有可能會落到“皮之不存，毛將焉附”的地步。 今年8月25日，恒大公告稱，預計上半年凈利潤90億元-105億元，同比下降29%-39%。利潤主要構(gòu)成為房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務虧損約40億元，新能源汽車集團虧損約48億元，出售持有恒騰網(wǎng)絡部分股份及持有其剩余股份按市價估值之盈利合計約185億元。

然而僅僅6天后的8月31日，恒大發(fā)布的2021年中期財報顯示，上半年恒大營收1735.5億元，同比降27.09%；凈虧損63.3億元，去年同期凈利潤189.5億元。 另外，花旗近期將中國恒大2022-2023年的每股收益預測下調(diào)59%-60%，下調(diào)毛利率假設，預計核心地產(chǎn)業(yè)務2021年虧損。

恒大銷售面積增加 銷售額減少

今年以來，多數(shù)頭部房企均實現(xiàn)了銷售面積、銷售額的同步正增長，而恒大卻是銷售面積正增長、銷售額負增長。

今年1-8月，世茂集團實現(xiàn)銷售面積約為1120.6萬㎡、同比＋16％，銷售金額約1989.2億元、同比＋18％；融創(chuàng)實現(xiàn)銷售面積2868.0萬㎡、同比＋28.39％，銷售額4151.7億元、同比＋33.17％；美的置業(yè)實現(xiàn)銷售面積842.1萬㎡、同比＋31.56％，銷售額1012.3億元、同比＋40.95％；招商蛇口實現(xiàn)簽約銷售面積939.13萬㎡、同比＋31.93％，簽約銷售金額2,176.32億元、同比＋35.70％；新城控股實現(xiàn)銷售建筑面積約1424.4萬㎡、同比＋11.3％，銷售金額1522.9億元、同比＋9.5％；中南建設實現(xiàn)銷售建筑面積約1022.2萬㎡、同比＋15.0％，銷售金額1408.4億元、同比＋17.9％；中梁控股實現(xiàn)銷售面積約945.2萬㎡、同比＋22.5％，銷售金額約1190億元、同比＋23.3％。 相比之下，恒大1-8月累計實現(xiàn)銷售面積5379.0萬㎡、同比＋9.0％，但銷售金額同比下滑2.7％至4386.5億元。其中，8月銷售面積微增0.3％至534.1萬㎡，而銷售金額同比下滑26.0％至380.8億元。

9月1日，據(jù)恒大集團官網(wǎng)消息，恒大集團舉行“保交樓”軍令狀簽署大會。集團8位副總裁率八大保交樓專項工作組以及各省公司董事長率班子成員、項目總，鄭重簽署了“保交樓”軍令狀。 但近期，恒大在港交所發(fā)布公告稱，預期9月銷售持續(xù)大幅下降，導致集團銷售回款持續(xù)惡化，進一步對現(xiàn)金流及流動性造成巨大壓力。并且，恒大認為，對集團的持續(xù)負面新聞報道嚴重影響潛在購房者信心。

多只債券淪為“垃圾債”

國金證券在其研報中稱，隨著地產(chǎn)調(diào)控政策收緊，恒大等民營房企的流動性問題爆發(fā)。2020年，恒大的有息負債為7165.3億元、貨幣資金僅為1587.5億元，其剔除預收賬款后的資產(chǎn)負債率為76.7％，凈負債率為152.9％，現(xiàn)金短債比為0.47，監(jiān)管層要求的三道紅線指標還未達標。 恒大計劃2022年三條紅線轉(zhuǎn)綠，于2021年6月30日，凈負債率降到100%以下；2021年12月31日，現(xiàn)金短債比達到1以上；2022年12月31日，剔除預收賬款的資產(chǎn)負債率降到70%以下，達到“三條綠線”。

但現(xiàn)實是，8月31日，據(jù)中國結(jié)算公司官網(wǎng)披露關于發(fā)布債券適用的標準券折算率的通知，恒大地產(chǎn)集團多只公司債券的標準券折算率不足三成，折算率區(qū)間為0.2-0.29。

9月2日，中誠信國際公告稱，決定將恒大地產(chǎn)集團主體及相關債項信用等級由AAA下調(diào)至AA，并列入可能降級觀察名單；9月8日，惠譽報告稱，將中國恒大集團及其子公司恒大地產(chǎn)集團有限公司的長期外幣發(fā)行人違約評級（IDR）由“CCC+”下調(diào)至“CC”。 9月9日，恒大系債券“20恒大01”跌超31%，盤中二次臨時停牌。事實上，不只是“20恒大01”，自今年5月底以來，15恒大03、19恒大01、20恒大02的二級市場價格均由90多元一路震蕩下跌至30元左右，或已淪為“垃圾債”。

根據(jù)聯(lián)合資信的數(shù)據(jù)，2021年上半年債券違約規(guī)模接近984億元，債券違約涉及的主體分布于15個行業(yè)，其中房地產(chǎn)的違約數(shù)量較多；從wind披露的企業(yè)首次違約報表來看，強監(jiān)管的地產(chǎn)行業(yè)違約公司數(shù)也較多。

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