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恒大售樓寒冬來(lái)臨,這些房企的樓還能買嗎?

看天下聽(tīng)八方金庫(kù)君 2021-10-12 14:34

摘要

房企的流動(dòng)性壓力或會(huì)進(jìn)一步影響到樓盤(pán)爛尾,購(gòu)房者面對(duì)某些房企開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)是否應(yīng)該“能躲多遠(yuǎn),躲多遠(yuǎn)”?

9月,恒大的樓盤(pán)銷售數(shù)據(jù)異常下滑超9成,銷售回款惡化進(jìn)一步對(duì)其流動(dòng)性造成巨大沖擊。而明年,恒大、融創(chuàng)、佳兆業(yè)等房企的到期債務(wù)壓力將會(huì)較大。

房企的流動(dòng)性壓力或會(huì)進(jìn)一步影響到樓盤(pán)爛尾,購(gòu)房者面對(duì)某些房企開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)是否應(yīng)該“能躲多遠(yuǎn),躲多遠(yuǎn)”? 恒大問(wèn)責(zé)6名高管,賣樓銷售額下滑超9成 10月9日凌晨,恒大集團(tuán)官網(wǎng)公告,集團(tuán)6名提前贖回恒大財(cái)富投資產(chǎn)品的管理人員,已于10月8日前將所有提前贖回的款項(xiàng)全額歸還到恒大財(cái)富指定賬戶。

 

 

同時(shí),恒大已對(duì)上述6名管理人員進(jìn)行問(wèn)責(zé)懲處。 據(jù)相關(guān)媒體報(bào)道,恒大財(cái)富出現(xiàn)兌付危機(jī)導(dǎo)致眾多投資者無(wú)法正常收回投資款,其中就包括許多恒大員工;員工加入討債大軍,直接導(dǎo)致了部分樓盤(pán)停工。

9月,恒大樓盤(pán)的銷售數(shù)據(jù)出現(xiàn)了異常下滑??硕饠?shù)據(jù)顯示,恒大9月的全口徑銷售金額僅為71億元,同比下滑95%;權(quán)益銷售金額為67億元,同比下滑91.3%。面對(duì)今年7500億元的銷售目標(biāo),恒大71億元的單月銷售數(shù)據(jù)尚不足全年銷售目標(biāo)的1%。

對(duì)比20強(qiáng)房企9月的銷售數(shù)據(jù),僅有恒大一家頭部房企銷售金額未過(guò)百億,碧桂園、萬(wàn)科、融創(chuàng)的單月銷售額分別為567億元、360億元、465億元;排在倒數(shù)第三、第二位的中南建設(shè)、中梁控股也錄得了127億元和121億元的單月銷售額。

中銀證券認(rèn)為,受二季度新開(kāi)工持續(xù)乏力的影響,預(yù)期10月部分房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然供應(yīng)較去年同期下降,進(jìn)而使得銷售節(jié)點(diǎn)期銷售表現(xiàn)不及往年的“金九銀十”。

 

 

值得一提的是,在“三道紅線”融資收緊的大背景,債務(wù)到期、銷售回款走弱等因素,正在進(jìn)一步加大房企的資金壓力。恒大2021年中報(bào)顯示,與2020年報(bào)數(shù)據(jù)相比,恒大的三道紅線指標(biāo)由“紅檔”緩解至“橙檔”。 但是,恒大近期的資金壓力似乎仍然很大。9月28日,恒大向沈陽(yáng)盛京金控出售盛京銀行17.5億股的非流通內(nèi)資股,占盛京銀行已發(fā)行股份的19.93%,對(duì)價(jià)為每股5.7元,轉(zhuǎn)讓金額合計(jì)為99.93億元。

此次股權(quán)轉(zhuǎn)讓獲資金近百億,較8月第一次以10億元轉(zhuǎn)讓盛京銀行股權(quán)而言,恒大此次轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)的力度明顯加大。 另外,最新消息顯示,合生創(chuàng)展擬收購(gòu)恒大物業(yè)約51%的股份,將獲得恒大物業(yè)控股權(quán),交易金額或超400億港元。隨著恒大債務(wù)問(wèn)題的進(jìn)一步發(fā)展,恒大轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)償還債務(wù)的需求更為迫切。

更大的危機(jī)或在明年,恒大們的樓還能買嗎? 6月以來(lái),恒大事件引發(fā)了銀行對(duì)于交房風(fēng)險(xiǎn)的擔(dān)憂,監(jiān)管層對(duì)于預(yù)售資金監(jiān)管進(jìn)行了大幅度強(qiáng)化。房企普遍反饋在開(kāi)發(fā)過(guò)程中,項(xiàng)目完成與售后需要通過(guò)自由資金償還開(kāi)發(fā)貸及支付工程款。當(dāng)施工進(jìn)度達(dá)到要求進(jìn)度后提取預(yù)售資金使用,開(kāi)發(fā)過(guò)程現(xiàn)金回收期大幅拉長(zhǎng),導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流快速枯竭。

但需要說(shuō)明的是,監(jiān)管層對(duì)房企資金監(jiān)管的強(qiáng)化并非空穴來(lái)風(fēng)。克而瑞研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,截至9月27日,今年累計(jì)有39宗內(nèi)資房企債券違約,較2020年增長(zhǎng)25宗,涉及金額達(dá)467.5億元,按年增長(zhǎng)159%。

2021年年初至今,華夏幸福、藍(lán)光發(fā)展、陽(yáng)光100中國(guó)、泰禾集團(tuán)、花樣年控股、新力控股、中國(guó)恒大等多家頭部房企出現(xiàn)流動(dòng)性緊張,隨著資金鏈緊張情況加劇,房企債務(wù)清償能力下降,引發(fā)市場(chǎng)對(duì)地產(chǎn)債券的擔(dān)憂。

10月8日,花樣年集團(tuán)旗下債券大跌,“18花樣年”跌超22%盤(pán)中臨停,報(bào)74元/張;“19花樣02”跌超28%盤(pán)中臨停,報(bào)69.990元/張。臨停復(fù)牌后,“19花樣02”跌幅擴(kuò)大,跌超54%,觸發(fā)盤(pán)中二次臨時(shí)停牌。

另外,開(kāi)源證券指出,2022年地產(chǎn)債到期規(guī)模達(dá)3520億元、創(chuàng)新高,較2018年增長(zhǎng)2.4倍。具體來(lái)看,恒大、佳兆業(yè)、融創(chuàng)離岸地產(chǎn)債到期規(guī)模較大,均在90億元以上,除離岸債外,華夏幸福、富力地產(chǎn)等房企在岸地產(chǎn)債到期規(guī)模也相對(duì)較多。

恒大事件后,市場(chǎng)對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)憂上升顯著,雖然目前房?jī)r(jià)整體保持平穩(wěn),但購(gòu)房者對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)房企爛尾擔(dān)憂提升。由于當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)面臨的行業(yè)性問(wèn)題在民營(yíng)房企中普遍存在,流動(dòng)性萎縮進(jìn)一步惡化了購(gòu)房者對(duì)于商品房交付的擔(dān)憂。

從百度指數(shù)來(lái)看,恒大事件后,“爛尾樓”及“退房”指數(shù)持續(xù)提升,體現(xiàn)出購(gòu)房者對(duì)于部分房企交樓能力與房?jī)r(jià)下行的擔(dān)憂。 從以往的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看,房企資金鏈斷裂常常伴隨著樓盤(pán)爛尾。因此,購(gòu)房者面對(duì)某些房企是否應(yīng)該“能躲多遠(yuǎn),躲多遠(yuǎn)”?

 

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責(zé)任編輯: 金老師

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