9月，恒大的樓盤(pán)銷售數(shù)據(jù)異常下滑超9成，銷售回款惡化進(jìn)一步對(duì)其流動(dòng)性造成巨大沖擊。而明年，恒大、融創(chuàng)、佳兆業(yè)等房企的到期債務(wù)壓力將會(huì)較大。

房企的流動(dòng)性壓力或會(huì)進(jìn)一步影響到樓盤(pán)爛尾，購(gòu)房者面對(duì)某些房企開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)是否應(yīng)該“能躲多遠(yuǎn)，躲多遠(yuǎn)”？ 恒大問(wèn)責(zé)6名高管，賣樓銷售額下滑超9成 10月9日凌晨，恒大集團(tuán)官網(wǎng)公告，集團(tuán)6名提前贖回恒大財(cái)富投資產(chǎn)品的管理人員，已于10月8日前將所有提前贖回的款項(xiàng)全額歸還到恒大財(cái)富指定賬戶。

同時(shí)，恒大已對(duì)上述6名管理人員進(jìn)行問(wèn)責(zé)懲處。 據(jù)相關(guān)媒體報(bào)道，恒大財(cái)富出現(xiàn)兌付危機(jī)導(dǎo)致眾多投資者無(wú)法正常收回投資款，其中就包括許多恒大員工；員工加入討債大軍，直接導(dǎo)致了部分樓盤(pán)停工。

9月，恒大樓盤(pán)的銷售數(shù)據(jù)出現(xiàn)了異常下滑?？硕饠?shù)據(jù)顯示，恒大9月的全口徑銷售金額僅為71億元，同比下滑95%；權(quán)益銷售金額為67億元，同比下滑91.3%。面對(duì)今年7500億元的銷售目標(biāo)，恒大71億元的單月銷售數(shù)據(jù)尚不足全年銷售目標(biāo)的1%。

對(duì)比20強(qiáng)房企9月的銷售數(shù)據(jù)，僅有恒大一家頭部房企銷售金額未過(guò)百億，碧桂園、萬(wàn)科、融創(chuàng)的單月銷售額分別為567億元、360億元、465億元；排在倒數(shù)第三、第二位的中南建設(shè)、中梁控股也錄得了127億元和121億元的單月銷售額。

中銀證券認(rèn)為，受二季度新開(kāi)工持續(xù)乏力的影響，預(yù)期10月部分房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然供應(yīng)較去年同期下降，進(jìn)而使得銷售節(jié)點(diǎn)期銷售表現(xiàn)不及往年的“金九銀十”。

值得一提的是，在“三道紅線”融資收緊的大背景，債務(wù)到期、銷售回款走弱等因素，正在進(jìn)一步加大房企的資金壓力。恒大2021年中報(bào)顯示，與2020年報(bào)數(shù)據(jù)相比，恒大的三道紅線指標(biāo)由“紅檔”緩解至“橙檔”。 但是，恒大近期的資金壓力似乎仍然很大。9月28日，恒大向沈陽(yáng)盛京金控出售盛京銀行17.5億股的非流通內(nèi)資股，占盛京銀行已發(fā)行股份的19.93%，對(duì)價(jià)為每股5.7元，轉(zhuǎn)讓金額合計(jì)為99.93億元。

此次股權(quán)轉(zhuǎn)讓獲資金近百億，較8月第一次以10億元轉(zhuǎn)讓盛京銀行股權(quán)而言，恒大此次轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)的力度明顯加大。 另外，最新消息顯示，合生創(chuàng)展擬收購(gòu)恒大物業(yè)約51%的股份，將獲得恒大物業(yè)控股權(quán)，交易金額或超400億港元。隨著恒大債務(wù)問(wèn)題的進(jìn)一步發(fā)展，恒大轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)償還債務(wù)的需求更為迫切。

更大的危機(jī)或在明年，恒大們的樓還能買嗎？ 6月以來(lái)，恒大事件引發(fā)了銀行對(duì)于交房風(fēng)險(xiǎn)的擔(dān)憂，監(jiān)管層對(duì)于預(yù)售資金監(jiān)管進(jìn)行了大幅度強(qiáng)化。房企普遍反饋在開(kāi)發(fā)過(guò)程中，項(xiàng)目完成與售后需要通過(guò)自由資金償還開(kāi)發(fā)貸及支付工程款。當(dāng)施工進(jìn)度達(dá)到要求進(jìn)度后提取預(yù)售資金使用，開(kāi)發(fā)過(guò)程現(xiàn)金回收期大幅拉長(zhǎng)，導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流快速枯竭。

但需要說(shuō)明的是，監(jiān)管層對(duì)房企資金監(jiān)管的強(qiáng)化并非空穴來(lái)風(fēng)。克而瑞研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至9月27日，今年累計(jì)有39宗內(nèi)資房企債券違約，較2020年增長(zhǎng)25宗，涉及金額達(dá)467.5億元，按年增長(zhǎng)159%。

2021年年初至今，華夏幸福、藍(lán)光發(fā)展、陽(yáng)光100中國(guó)、泰禾集團(tuán)、花樣年控股、新力控股、中國(guó)恒大等多家頭部房企出現(xiàn)流動(dòng)性緊張，隨著資金鏈緊張情況加劇，房企債務(wù)清償能力下降，引發(fā)市場(chǎng)對(duì)地產(chǎn)債券的擔(dān)憂。

10月8日，花樣年集團(tuán)旗下債券大跌，“18花樣年”跌超22%盤(pán)中臨停，報(bào)74元/張；“19花樣02”跌超28%盤(pán)中臨停，報(bào)69.990元/張。臨停復(fù)牌后，“19花樣02”跌幅擴(kuò)大，跌超54%，觸發(fā)盤(pán)中二次臨時(shí)停牌。

另外，開(kāi)源證券指出，2022年地產(chǎn)債到期規(guī)模達(dá)3520億元、創(chuàng)新高，較2018年增長(zhǎng)2.4倍。具體來(lái)看，恒大、佳兆業(yè)、融創(chuàng)離岸地產(chǎn)債到期規(guī)模較大，均在90億元以上，除離岸債外，華夏幸福、富力地產(chǎn)等房企在岸地產(chǎn)債到期規(guī)模也相對(duì)較多。

恒大事件后，市場(chǎng)對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)憂上升顯著，雖然目前房?jī)r(jià)整體保持平穩(wěn)，但購(gòu)房者對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)房企爛尾擔(dān)憂提升。由于當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)面臨的行業(yè)性問(wèn)題在民營(yíng)房企中普遍存在，流動(dòng)性萎縮進(jìn)一步惡化了購(gòu)房者對(duì)于商品房交付的擔(dān)憂。

從百度指數(shù)來(lái)看，恒大事件后，“爛尾樓”及“退房”指數(shù)持續(xù)提升，體現(xiàn)出購(gòu)房者對(duì)于部分房企交樓能力與房?jī)r(jià)下行的擔(dān)憂。 從以往的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，房企資金鏈斷裂常常伴隨著樓盤(pán)爛尾。因此，購(gòu)房者面對(duì)某些房企是否應(yīng)該“能躲多遠(yuǎn)，躲多遠(yuǎn)”？

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