今年2月份以來，公募REITs持續(xù)下跌，在大類資產(chǎn)中可以說是表現(xiàn)較差，在大A中飽受折磨的投資者如果也購買了REITs產(chǎn)品，可能心情會雪上加霜。4月18日，中證REITs指數(shù)跌破1000點，截至6月29日中證REITs指數(shù)跌至839.34點，今年以來累計跌幅達(dá)20.4%。

2023年之前上市的24只公募REITs中，年初至今（截至6月29日數(shù)據(jù)）收益全部為負(fù)。

數(shù)據(jù)來源：Choice金融終端

目前來看中證REITs指數(shù)并沒有止跌反彈的跡象，為何公募REITs市場跌跌不休呢？

一、投資者結(jié)構(gòu)不健全市場流動性較差
首先，應(yīng)該認(rèn)識到我國公募REITs市場成立時間較短，整體規(guī)模較小，屬于一種新興的投資產(chǎn)品，投資者尚未對REITs定價形成一致的預(yù)期。有券商做過統(tǒng)計，大部分公募REITs的機(jī)構(gòu)持倉占比較高，而且機(jī)構(gòu)占比中大部分為原始權(quán)益人以及險資等戰(zhàn)略投資者，他們通常以長期持有為目標(biāo)，手中的份額是不太會在二級市場上進(jìn)行頻繁交易的。因此，REITs市場的交易主力實際上是小部分機(jī)構(gòu)投資者和廣大散戶，這部分機(jī)構(gòu)投資者往往會面臨短期的業(yè)績考核，而散戶也更容易受到市場情緒的影響。這樣就會形成一種有定價能力的機(jī)構(gòu)不交易，而缺乏定價能力的投資者反而成了市場價格的主要拉動者。

因此中國公募REITs市場目前并不是一個充分、有效的市場，還是一個由少數(shù)投資者定價的市場。少數(shù)投資者的操作就很容易拉動整個市場價格，出現(xiàn)急漲急跌的現(xiàn)象。

二、經(jīng)濟(jì)恢復(fù)不及預(yù)期負(fù)面消息引發(fā)投資者恐慌情緒
REITs與宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)業(yè)是高度相關(guān)的，特別是產(chǎn)業(yè)園區(qū)類REITs更是與經(jīng)濟(jì)好壞息息相關(guān)。近期出口、PMI、失業(yè)率等宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)并不理想，對REITs也會產(chǎn)生直接影響。此外，一些上市房企停牌甚至退市，部分工業(yè)園區(qū)REITs租戶退租等負(fù)面消息，也引發(fā)了部分投資者的恐慌拋售，從而導(dǎo)致REITs市場持續(xù)下跌。

三、債市及股市的分流
債市方面，今年以來10年國債利率較去年末下行明顯，債市走牛。另外股市方面許多資金也都押在了AI、中特估、TMT等熱門賽道身上。因此在市場投資資金有限的情況下，債市和股市也在一定程度上分流了REITs的增量資金。

那么站在當(dāng)前的時點上是去還是留，我們該如何看待REITs投資呢？我們對REITs投資應(yīng)該有一個正確的認(rèn)識，一方面REITs可以為投資者帶來較為穩(wěn)定的分紅收益，另一方面REITs本身的價格也會隨市場情況而波動。本輪REITs市場上的下跌主要是價格變動帶來的負(fù)收益，而分紅收益沒有太大變動。因此從長期資產(chǎn)配置的角度來看，REITs并沒有失去其應(yīng)有的價值，投資者應(yīng)更加關(guān)注REITs產(chǎn)品的中長期價值，不宜盲目看空，避免“追殺漲跌”。同時下半年宏觀基本面有望逐步恢復(fù)，隨著經(jīng)濟(jì)的好轉(zhuǎn)，預(yù)計在一定時間內(nèi)，REITs價格也有望得到修復(fù)。

免責(zé)聲明：本文僅代表個人觀點，不構(gòu)成投資建議。投資有風(fēng)險，入市需謹(jǐn)慎。