對(duì)于個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房如何繳納增值稅是許多人關(guān)注的問題。因?yàn)槿绻蠹覍?duì)政策足夠掌握了解，在滿足某些條件下，個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房時(shí)的增值稅是可以免征的。

按照國(guó)家規(guī)定，全國(guó)大多數(shù)城市，個(gè)人將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個(gè)人將購(gòu)買2年以上（含2年）的住房對(duì)外銷售的，免征增值稅。還有部分城市增加了家庭唯一住房的條件，如杭州在5月17日發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》中明確：對(duì)本市限購(gòu)范圍內(nèi)，個(gè)人轉(zhuǎn)讓家庭唯一住房的，增值稅征免年限由5年調(diào)整到2年。個(gè)人轉(zhuǎn)讓非家庭唯一住房的，增值稅征免年限仍為5年。這也就是說交易時(shí)滿足滿二年且為家庭唯一住房（滿二唯一）的條件才可以享受免收增值稅的優(yōu)惠條件。

在北上廣深四地，個(gè)人將購(gòu)買2年以上的非普通住房對(duì)外銷售的，以銷售收入減去購(gòu)買住房?jī)r(jià)款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅；個(gè)人將購(gòu)買2年以上的普通住房對(duì)外銷售的，免征增值稅。這里的普通住房四個(gè)城市定義不一樣，但基本上都有一條是140平方米以下。根據(jù)最新政策統(tǒng)計(jì)，上海、深圳、廣州九區(qū)將個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓增值稅免征年限由2年調(diào)整到5年。

一. 如果住房轉(zhuǎn)讓者著急用錢，無法滿足增值稅免征年限條件，該繳納多少增值稅？
劉先生2021年8月1日在北京市區(qū)購(gòu)買了一套普通住房，總價(jià)款為480萬元，2023年6月1日，劉先生因急需用錢，準(zhǔn)備將該套住房以500萬元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給他人。
如果此時(shí)轉(zhuǎn)讓，
需要繳納增值稅：
500÷（1＋5%）×5%＝23.81（萬元），
需要繳納城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加和地方教育附加：
23.81×（7%＋3%＋2%）＝2.86（萬元）。
合計(jì)稅收負(fù)擔(dān)：23.81＋2.86＝26.67（萬元）。
（增值稅涉及的附加包括：城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加和地方教育附加，計(jì)稅依據(jù)為增值稅稅額。）
二. 針對(duì)劉先生這種情況，是否有方法進(jìn)行優(yōu)化？
由于劉先生急需用錢，此時(shí)已經(jīng)無法等到持有滿2年再轉(zhuǎn)讓住房了，為了享受滿2年免增值稅的政策，劉先生可以先實(shí)際轉(zhuǎn)讓住房，等待滿2年后再辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)。
為保證購(gòu)房者的利益并預(yù)防劉先生未來再將住房銷售給他人或者拒絕辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)，雙方可以簽訂一個(gè)抵押借款協(xié)議。劉先生向購(gòu)房者借款500萬元，以該套住房作為抵押，并辦理抵押登記。這樣，購(gòu)房者即抵押權(quán)人的利益就能夠得到保證。
其次，劉先生與購(gòu)房者簽訂一個(gè)購(gòu)買該套住房的協(xié)議，協(xié)議約定住房辦理過戶的日期為2023年8月1日，如果劉先生拖延辦理住房過戶手續(xù)，可以約定每拖延一日支付一定數(shù)額的違約金。如果劉先生拒絕辦理住房過戶手續(xù)，可以約定一個(gè)比較高的違約金，這樣就可以預(yù)防劉先生再以高價(jià)將住房出售給他人。通過上述籌劃，可以減輕稅收負(fù)擔(dān)26.67萬元。（暫時(shí)不考慮其他稅費(fèi)負(fù)擔(dān)）

除了增值稅，持有住房者轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)還需繳納個(gè)人所得稅，而購(gòu)房者則需繳納契稅。如果是繼承、贈(zèng)與、交換、分割等情況還需繳納印花稅，如是無償贈(zèng)與，受贈(zèng)人還需全額征收契稅以及個(gè)人所得稅（夫妻間轉(zhuǎn)讓、法定繼承除外）。在不同情況下，個(gè)人所得稅也可以進(jìn)行一定的優(yōu)化。欲想了解更多稅務(wù)政策及優(yōu)化方法，敬請(qǐng)關(guān)注金庫(kù)網(wǎng)《新時(shí)期稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防控與稅務(wù)優(yōu)化》課程。