公募REITs在我國(guó)作為一類(lèi)較新的投資品種，越來(lái)越受到市場(chǎng)的關(guān)注，它可以很好地將實(shí)體經(jīng)濟(jì)與資本市場(chǎng)相結(jié)合，從長(zhǎng)期來(lái)看為投資者提供較為穩(wěn)定的投資收益。
如果平時(shí)有客戶問(wèn)起國(guó)內(nèi)REITs投資的相關(guān)內(nèi)容，我們?cè)撊绾蜗蚩蛻暨M(jìn)行介紹呢？
我們大致可以從以下幾個(gè)方面進(jìn)行解讀。

一.公募REITs的成立情況


數(shù)據(jù)來(lái)源：Choice

10月17日，中金基金發(fā)布中金山東高速REIT基金合同生效公告，成為今年發(fā)行的第5只公募REITs。公告顯示，中金山東高速REIT有效認(rèn)購(gòu)戶數(shù)1.32萬(wàn)戶，募集期間凈認(rèn)購(gòu)金額為29.85億元。截至目前，2023年已經(jīng)新成立5支公募REITs產(chǎn)品，規(guī)模達(dá)170.92億元。隨著中金山東高速REIT的成立，目前全市場(chǎng)公募REITs已達(dá)29支，首次募集總規(guī)模954.52億，如果加上擴(kuò)募規(guī)模50.65億，總規(guī)模已破千億！

雖然千億相對(duì)于理財(cái)、保險(xiǎn)、基金等傳統(tǒng)的金融產(chǎn)品來(lái)說(shuō)微乎其微，但是公募REITs發(fā)展十分迅速，從起步到現(xiàn)在才兩年時(shí)間，能達(dá)到這個(gè)規(guī)模實(shí)屬不易。另外，我們也可以看到國(guó)家層面也非常重視其發(fā)展，例如最近有5家保險(xiǎn)資管公司獲準(zhǔn)開(kāi)展ABS、REITs業(yè)務(wù)，助力多層次REITs市場(chǎng)高質(zhì)量發(fā)展。相信在不久的將來(lái)，會(huì)有越來(lái)越多的優(yōu)質(zhì)REITs產(chǎn)品供投資者選擇。

二.什么是REITs
REITs指不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金，是一種通過(guò)發(fā)行收益憑證匯集投資者資金，投資不動(dòng)產(chǎn)并委托專(zhuān)門(mén)的運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理，再將運(yùn)營(yíng)收益按認(rèn)購(gòu)持有比例分配給投資者的證券投資工具。

國(guó)外REITs發(fā)展時(shí)間較長(zhǎng)，市場(chǎng)更為成熟，發(fā)達(dá)國(guó)家REITs大多是投資在房地產(chǎn)領(lǐng)域。相比之下我國(guó)的REITs剛剛起步，更多聚焦在產(chǎn)業(yè)園區(qū)、高速公路、保障性住房等基建類(lèi)項(xiàng)目。因此我國(guó)REITs產(chǎn)品封閉運(yùn)作期很長(zhǎng)，大多都在20年以上。在封閉期內(nèi)不接受申購(gòu)和贖回，發(fā)行后投資者如果想要進(jìn)入或者退出需要在二級(jí)市場(chǎng)進(jìn)行交易。

REITs的收益主要來(lái)源于兩個(gè)部分，第一部分是租金分紅。我國(guó)的REITs項(xiàng)目包括高速公路、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、倉(cāng)儲(chǔ)物流等，這些都可以產(chǎn)出穩(wěn)定的現(xiàn)金流，公募REITs90%以上的稅后收入凈額要分配給投資者。REITs的第二個(gè)部分收益，是上市后價(jià)格變動(dòng)帶來(lái)的收益，當(dāng)然也有可能是虧損。這部分價(jià)格變動(dòng)會(huì)受到經(jīng)濟(jì)周期變動(dòng)或者突發(fā)事件的影響。

據(jù)證券時(shí)報(bào)報(bào)道，REITs今年前三季度分紅總額顯著超過(guò)去年同期，增幅逾150%，近九成公募REITs進(jìn)行了分紅，分紅總金額為46.4億元。而去年同期，僅11只REITs共計(jì)分紅18.01億元。行情方面由于受經(jīng)濟(jì)、地產(chǎn)等不確定因素影響，近期多只REITs下跌較為明顯，投資者應(yīng)當(dāng)保持理性，根據(jù)自身情況擇時(shí)、擇機(jī)進(jìn)行配置。

三.如何選擇公募REITs產(chǎn)品
首先我們要看底層的資產(chǎn)是否優(yōu)質(zhì)。比如投資標(biāo)的是產(chǎn)業(yè)園區(qū)，那我們要看這個(gè)園區(qū)所處的地理位置，周邊經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)程度以及產(chǎn)業(yè)相關(guān)度等，也要對(duì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)歷史和未來(lái)的出租率進(jìn)行關(guān)注和測(cè)算，來(lái)綜合判斷這個(gè)底層資產(chǎn)的資質(zhì)。優(yōu)質(zhì)的底層資產(chǎn)往往可以帶來(lái)持續(xù)、穩(wěn)定的現(xiàn)金流入。

其次我們需要考慮基金的規(guī)模，較大規(guī)模的基金通常具有更好的流動(dòng)性和風(fēng)險(xiǎn)分散能力，因此在底層資產(chǎn)相近的情況下可以考慮規(guī)模更大一些的公募REITs。

第三，費(fèi)用結(jié)構(gòu)也是選擇公募REITs需要考慮的一個(gè)重要因素，不同基金可能會(huì)有不同的費(fèi)用設(shè)置，包括像申購(gòu)費(fèi)、贖回費(fèi)、管理費(fèi)等。在選擇時(shí)，需要綜合考慮收益預(yù)期和費(fèi)用水平，確保獲得合理回報(bào)同時(shí)可以控制成本。

此外，管理團(tuán)隊(duì)的投資經(jīng)驗(yàn)、風(fēng)格策略、歷史業(yè)績(jī)等也都是需要我們進(jìn)行關(guān)注的內(nèi)容。


隨著我國(guó)REITs市場(chǎng)的不斷發(fā)展和壯大，未來(lái)很可能會(huì)有越來(lái)越多的投資者關(guān)注到REITs投資。以上關(guān)于我國(guó)REITs投資的一些常用知識(shí)，希望可以對(duì)大家有所幫助，相信下次客戶再提到REITs話題的時(shí)候我們可以從容應(yīng)對(duì)了。

免責(zé)聲明：本文僅代表個(gè)人觀點(diǎn)，不構(gòu)成投資建議。投資有風(fēng)險(xiǎn)，入市需謹(jǐn)慎。